從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個(gè)月，處于歷次宏觀調(diào)控中心地帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度遭遇金融政策調(diào)控的釜底抽薪。

　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)GDP增速貢獻(xiàn)不可忽視，房地產(chǎn)貸款高增長(zhǎng)帶來的金融高杠桿隱患也日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡，成為掣肘貨幣政策調(diào)控的一個(gè)重要因素。

（北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。圖/視覺中國(guó)）

　　《財(cái)經(jīng)》記者 張威 龔奕潔 李瑩瑩/文  袁滿/編輯

　　從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個(gè)月，處于歷次宏觀調(diào)控中心地帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度遭遇金融政策調(diào)控的釜底抽薪。

　　近日民生銀行(8.090, 0.00, 0.00%)要求，2017年6月5日起，各分行首套房按揭貸款執(zhí)行利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

　　某國(guó)有大行也開始在局部地區(qū)上調(diào)個(gè)人住房貸款利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。另有股份制銀行的二套房按揭貸款利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

　　對(duì)于個(gè)人住房貸款利率的接連上調(diào)，接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪的銀行人士均認(rèn)為源于兩方面原因：一方面是流動(dòng)性趨緊帶動(dòng)銀行負(fù)債端成本上升，銀行為維持利差收益，必然在資產(chǎn)端上調(diào)貸款利率；另一方面源自于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，房貸利率上調(diào)成為需求端限制的一個(gè)手段。

　　今年初政府工作報(bào)告將貨幣政策確定為穩(wěn)健中性的貨幣政策，實(shí)則在一定程度上“偏緊”，貨幣市場(chǎng)反映為Shibor（上海銀行(24.630, 0.00, 0.00%)間同業(yè)拆借利率）與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）開始倒掛，商業(yè)銀行利差空間受到擠壓。貨幣市場(chǎng)利率向信貸市場(chǎng)的傳導(dǎo)效果已有體現(xiàn)，融資成本隨之逐步上升。

　　在金融去杠桿的背景下，監(jiān)管部門高度重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。從去年10月份以來，銀監(jiān)會(huì)就多次通過會(huì)議、文件、專項(xiàng)檢查等釋放對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與提示。

　　金融去杠桿在房貸領(lǐng)域的效果從一季度數(shù)據(jù)已初有體現(xiàn)。今年一季度房地產(chǎn)貸款（包括個(gè)人住房貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　某大型國(guó)有商業(yè)銀行河北地區(qū)一分行行長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率根據(jù)市場(chǎng)需要一直都有上浮，只是上浮幅度根據(jù)房企的資質(zhì)有所不同。某股份制商業(yè)銀行北京分行人士則透露，該行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度早以用完。

　　個(gè)人住房貸款是構(gòu)成房企回款的重要組成部分，因此按揭貸款利率抬升所引發(fā)的壓力，會(huì)逐漸從量變到質(zhì)變，影響購(gòu)買者決策，進(jìn)而對(duì)房企資金鏈?zhǔn)海馕吨{(diào)控加碼。

　　盡管調(diào)控加碼，房地產(chǎn)貸款增速放緩，但是依然沒有改變房地產(chǎn)新增貸款在同期新增貸款占比近半的事實(shí)。特別是在貨幣政策有意維持緊平衡之際，國(guó)內(nèi)著名學(xué)者對(duì)超過28萬億元的房地產(chǎn)貸款存量仍表示擔(dān)憂。

　　中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定近期接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，中國(guó)貨幣政策中的最大問題恐怕是自2009年以來房地產(chǎn)貸款的高速增長(zhǎng)。

　　央行最新的數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長(zhǎng)26.1%，增速比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在一季度經(jīng)濟(jì)的反彈中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資均發(fā)揮了重要作用。兩者的（名義）增長(zhǎng)速度分別達(dá)到23.3%和9.1%。不過，對(duì)于未來兩者的增速是否可以維持，余永定認(rèn)為很難預(yù)料。

　　值得思索的是：一方面房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增速貢獻(xiàn)不可忽視；另一方面，房地產(chǎn)貸款近些年高速發(fā)展所帶來的金融高杠桿隱患，日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡值得思考。這也成為掣肘貨幣政策調(diào)控的一個(gè)重要因素。

　　個(gè)貸利率上調(diào)

　　“以前是買房要搶，現(xiàn)在是連房貸都要搶。”一位購(gòu)房者發(fā)出了這樣的感概。

　　2017年以來，北京市場(chǎng)房貸利率共調(diào)整了四次，首套房貸款利率分別是8.5折-9折-9.5折-基準(zhǔn)。目前，北京地區(qū)正迎來第五次房貸利率上調(diào)。

　　上海農(nóng)商行上海分行的信貸經(jīng)理說，“我們行現(xiàn)在還有基準(zhǔn)利率9.0折的貸款，且行且珍惜，很快就會(huì)沒有了”。據(jù)他估計(jì)，上海很快所有的個(gè)人房貸利率都將上升到基準(zhǔn)利率甚至以上。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。甚至某股份制銀行信貸經(jīng)理直接表示，目前已經(jīng)不接手按揭業(yè)務(wù)。在資金成本全面上升的背景下，個(gè)別銀行或直接或間接地在拒絕部分按揭業(yè)務(wù)。

　　還未上調(diào)基準(zhǔn)利率的一些商業(yè)銀行也都處于政策學(xué)習(xí)和觀望階段，用銀行內(nèi)部人的說法是，目前房地產(chǎn)融資的狀況和幾年前的鋼鐵行業(yè)一樣，嚴(yán)格受限。

　　對(duì)于銀行而言，個(gè)人按揭業(yè)務(wù)并不是高收益的業(yè)務(wù)，在資金收緊的時(shí)候，很容易就選擇收縮。一位信貸經(jīng)理向《財(cái)經(jīng)》記者表示，今年以來，該行的FTP價(jià)格（內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)）已經(jīng)提高了35個(gè)-40個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，目前，該行對(duì)公貸款的成本已經(jīng)是基準(zhǔn)利率，按揭貸款由于風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提的權(quán)重不同，成本略低，但是也已經(jīng)接近基準(zhǔn)利率，所以在資金如此緊張的情況下，銀行的按揭業(yè)務(wù)基本不賺錢。

　　在近期去杠桿的金融組合拳下，市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)收緊，導(dǎo)致資金成本攀升。數(shù)據(jù)顯示，從5月22日起，Shibor與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）開始倒掛，截至6月7日，一年期Shibor已經(jīng)達(dá)到4.3991%，超過了央行一年期4.35%貸款利率。

　　另據(jù)彭博匯編數(shù)據(jù)顯示，5月末AAA級(jí)五年期中期票據(jù)收益率報(bào)4.9832%，七年期收益率為5.0103%，均高于央行公布的金融機(jī)構(gòu)五年以上人民幣貸款基準(zhǔn)利率4.90%。這是中期票據(jù)自2008年發(fā)行以來首次超過同期貸款利率。