房地產市場商品房的交付、驗收與手續辦理
1、商品房交付及手續辦理
商品房買受人從房地產開發商那里領受到房屋后，再到不動產登記部門辦理不動產產權登記手續，領取不動產權利證書止。
根據《合同法》規定，房地產開發商將房屋交付給買受人，不僅包含將房屋實物交付給買受人，還包含將房屋所有權轉移給買受人。
開發商交付房屋時，其擁有整個房屋的不動產產權證，是大產權證，在交付后的一定時期內，買受人持相關材料辦理其本人名下的不動產權屬證件，即分戶產權證。
2014年4月住房和城鄉建設部、國家工商行政管理總局聯合印發了《商品房買賣合同示范文本》，其中第20條對房屋登記進行了規定，條款約定，房地產開發商和買受人雙方同意同共向房屋登記機構申請辦理該商品房的房屋所有權轉移登記。同時還約定因買受人和出賣人的原因不能在約定期限內完成該商品房房屋所有權轉移登記的處理方法和責任。
2、商品房交付的條件
根據《商品房買賣合同示范文本》，對商品房交付條件作了詳細規定。首先，商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件和房屋測繪報告。如果商品房是住宅，需要提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，在交付驗收日，如果房地產開發商不能提供上述文件，買受人可以拒絕接受房屋，產生逾期交付責任，由開發商承擔。其次，商品房相關設施、設備要具備交付條件相應的使用標準。設施、設備包括兩大類。
第一類，是基礎設施設備。包括供水排水、供電、供暖、燃氣、電話、通信、有線電視、寬帶網絡等，這些設施設備中，前三項由開發商負責辦理開通手續，并承擔相關費用，其他則由買受人自行選擇辦理開通手續。
第二類，是公共服務及其他配套設施。這些配套設施是否建設，以《建設工程規劃許可證》標注的為準，在買賣合同中要約定小區內綠地率、小區內非市政道路規劃的車位或車庫、物業服務用房、醫療衛生機構、幼兒園、學校等交付時間和交付標準。
3、買受人查驗交付商品房的項目
根據《商品房買賣合同示范文本》第11條約定，查驗房屋的項目有：
第一個，屋面墻面、地面滲漏或開裂等。
第二個，管道堵塞。
第三個，門窗翹裂、五金件損壞。
第四個，燈具、電器等設備不能正常使用。
第五個，其他需要查驗的項目。
如果存在質量問題，房地產開發商應自查驗次日開始，在規定時間內，負責修復并承擔修復費用。房屋修復后再向買受人交付房屋，對于房屋地基基礎和主體結構質量問題則不在買受人查驗范圍內（政府部門進行竣工驗收）。查驗房屋后，買受人與開發商應當簽署商品房交接單。
4、房屋交付時的費用
房屋交付時費用有兩種情況：第一種，無需交任何費用。開發商在交付房屋時，買受人直接按照合同約定的交樓標準，對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環節，無需交付任何費用。第二種，預付費用。開發商在交付房屋時，買受人需預付物業管理費、水電費等，開發商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標準驗收合格后領取房屋鑰匙。
5、商品房的物業交付
物業交付是住房項目銷售的最后階段，由銷售人員、房地產開發商及買受人共同完成，購房者順利搬入住房。在物業交付中，銷售人員、工程人員、物業管理人員組成驗房小組，為客戶驗房提供零距離服務。
6、住房抵押消費貸款的概念
房產抵押消費貸款，從其概念上解釋，是借款人將自己或他人擁有的所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于各種消費用途，也可以用于各種資金周轉和經營性用途。
抵押后的房產仍然可以正常使用或出租，人們通過抵押房產，向銀行申請貸款，能夠達到快速緩解資金需求的目的，所以抵押消費貸款，也為那些短期內需要籌集交較多資金的人提供了一個十分便利的新融資渠道，受到他們的追捧。
借款人確實需要通過抵押消費貸款來籌集資金的，房貸借款人必須通過與其有同等市值房產的親戚或朋友，以對方的房產做抵押，在保障銀行放貸風險控制的前提下，銀行才有可能放在給家庭只有唯一一套住房的借款人。
7、房地產產權登記的概述
房地產產權登記有狹義和廣義之分。廣義的房地產產權登記是指在規定登記的范圍內，土地使用權人和房屋所有權人按照有關規定登記，向房屋所在地的房地產管理機關申請產權登記。狹義的房地產產權登記，只包括房屋所有權登記和房屋的他項權利登記。
8、產權登記業務的辦理的分類
房地產涉及交易類型較多，根據交易標的、方式等不同，大約有八種類型：
第一種，新建商品房產權登記辦理。
第二種，存量房的產權登記辦理。
第三種，房屋繼承和遺贈的產權登記辦理。
第四種，房屋贈與的產權登記辦理。
第五種，法院判決、仲裁機構裁決、拍賣房屋轉移的產權登記辦理。
第六種，已購公有住房改為商品房、優惠價改為成本價的辦理。
第七種，夫妻間房屋登記的辦理。
第八種，法人或其他組織改制、合并、分立辦理。
在以上各種類型中，我們接觸最多的是新建商品房不動產權辦理，下面我們重點分享溝通一下。
9、新建商品房的不動產權證登記辦理流程
01、辦理手續資料提交：
業主執《商品房買賣合同》、夫妻雙方身份證原件及結婚證原件至銷售人員通知地點，提交辦理業務所需資料。
提交資料：
1．《商品房買賣合同》原件2份（蓋紅公章）
2．夫妻雙方身份證原件
3．夫妻雙方結婚證原件
4．戶口本原件
02、維修資金專用票據開具
銷售人員憑1份業主身份證復印件、1張樓棟銷控表、1份《商品房買賣合同》復印件（含賣方、買方信息頁面、樓棟單元房號信息頁面、價格信息頁面、加蓋公章及業主簽字信息頁面）至建設局8樓房管局財務科開具山東省住宅專項維修資金專用票據。
提交資料：
1．業主身份證復印件
2．樓棟銷控表
3．《商品房買賣合同》部分復印件
03、地稅局錄入信息
銷售人員執《商品房買賣合同》原件、購房發票、業主身份證復印件至地稅局錄入房屋及購房者身份等信息。
提交資料：
1．業主身份證復印件
2．購房發票
3．《商品房買賣合同》原件
04、政務大廳錄入信息
銷售人員執《商品房買賣合同》原件、購房發票、業主身份證復印件至政務大廳錄入房屋及購房者身份等信息；政務大廳出具轉移交易申請書、業務受理通知書、房屋分戶平面圖2張。
提交資料：
1．業主身份證復印件
2．購房發票
3．《商品房買賣合同》原件
出具資料：
1．轉移交易申請書
2．業務受理通知書
3．房屋分戶平面圖2張
05、轉移資料和不動產辦理所需資料準備
轉移資料需提交：
1. 山東省住宅專項維修資金專用票據（原件籃聯）
2. 轉移交易申請書（原件-蓋公章、法人章；業主簽字按手印）
3. 業務受理通知書（原件）
4. 房屋確認書（原件）
5. 房屋測繪委托書（原件-業主簽字按手印）
6. 購房發票（原件-籃聯）
7. 買房證明材料（復印件-業主身份證、結婚證）
8. 《商品房買賣合同》（原件）
9. 詢問筆錄（原件-蓋公章、法人章；業主簽字按手印）
10. 房屋完稅證明（蓋稅務局公章復印件）
11. 平面圖復印件
不動產資料需提交：
1. 不動產申請書（蓋公章、法人章；業主簽字按手印）
2. 業主身份證復印件（合同兩人的需要結婚證、戶口本）
3. 營業執照（蓋公章）
4. 法人資格證明（蓋公章）
5. 法人身份證復印件（蓋公章）
6. 授權委托書（蓋公章）
7. 辦理人身份證復印件（蓋公章）
8. 大房權證復印件（蓋公章）
9. 國有土地使用證復印件（蓋公章）
10. 承諾書（蓋公章）
11. 房戶、地產及分攤統計表（蓋公章）
12. 每戶分攤土地面積表（蓋公章）
13. 購房者房地產信息明細表（樓棟單元房號清楚及加蓋公章）
14. 《商品房買賣合同》（現房合同不需備案蓋章；預售合同需蓋備案章及藍章并填寫實測面積，同時蓋公章及業主簽字按手印）
15. 相關稅費繳訖的說明、土地轉讓的契稅說明（蓋公章）
16. 交契稅原件和發票原件
17. 房屋基本信息調查表（蓋公章）
18. 房屋分戶平面圖
19. 宗地圖復印件3份（1份蓋公章）
20. 界址點成果表復印件3份（1份蓋公章）
21. 不動產轉移登記詢問筆錄（蓋公章、法人章、辦理人簽字按手印、業主簽字按手印）
06、交納契稅
銷售人員執轉移交易申請書復印件、購房發票復印件、房屋交易與產權信息查詢結果證明、契稅交納申請報表、業主夫妻雙方身份證復印件、結婚證復印件、18周歲以下孩子戶口本復印件至政務大廳地稅窗口交納契稅費用，窗口業務人員出具契稅發票。（業主雙方必須本人親自到場簽字按手印）。
提交資料：
1.轉移交易申請書復印件
2.購房發票復印件
3.房屋交易與產權信息查詢結果證明
4.契稅交納申請報表
5.業主夫妻雙方身份證復印件
6.結婚證復印件
7.18周歲以下孩子戶口本復印件
07、轉移辦理
銷售人員在政務大廳系統中掃描上繳轉移辦理所需資料原件，提交后打印出房屋確認書，并與辦理轉移所準備資料一起留存入檔；再次進行辦理信息的提交。（業主雙方必須本人親自到場簽字按手印）
08、不動產權證書辦理
銷售人員至國土資源局1F大廳辦理不動產權證；權籍調查窗口出具房屋基本信息條查表，業務窗口上繳所需資料原件并提交前期準備資料辦理完結；待15個工作日方可領取《不動產權證書》。
全款業主不需辦理抵押手續，據時通知領取《不動產權證書》，按揭業主需辦理抵押手續。（業主雙方必須本人親自到場簽字按手印）
09、按揭抵押辦理
1. 政務大廳打印抵押申請書（蓋銀行公章、法人章、代理人章；業主簽字按手印）
2. 銀行提交按揭客戶信息，銀行提供按揭抵押資料并蓋章。
3. 準備抵押評估所需資料：《不動產權證書》2份，貸款合同2份（1份蓋公章），500元評估費用（業主自帶，按戶收取）
4. 業主夫妻雙方陪同銷售人員至政務大廳，在抵押評估資料上簽字按手印，辦理人員掃描上繳抵押評估資料，上傳提交后打印《房屋產權告知書（抵押）》，銀行提供按揭資料留存入檔一份；
5. 國土資源局1F大廳抵押窗口辦理不動產抵押登記證明，提交銀行所提供按揭抵押資料及夫妻雙方結婚證復印件（業主簽字）、身份證復印件、不動產權證復印件；掃描上繳提交抵押資料。待15個工作日方可領取不動產抵押登記證明。到時通知業主領取不動產權證；銷售人員將不動產抵押登記證明遞交銀行。
準備資料：
① 不動產抵押申請登記書
② 按揭銀行金融許可證
③ 法定代表人證明書
④ 法人代表身份證復印件
⑤ 代理人身份證復印件
⑥ 授權委托書